想买惠州房子的伙伴注意了:惠州最新房贷政策解读

发布日期::2021-02-20浏览次数:261

摘要:政策出台背景【政策层面】2020上半年,新冠

 政策出台背景

【政策层面】

2020上半年,新冠肺炎疫情突袭,各地纷纷组织抗疫,央行开启疫情“应急模式”,施行宽松的货币政策和积极的财政政策,超预期流动性投放推动货币市场和债券市场利率下行,并进一步推动贷款市场利率下行,降低资金成本,缓解企业特别是小微企业的财务压力。2020下半年,随着疫情防控取得显著成效以及宏观经济企稳回升,货币政策逐步由上半年的宽松状态回归稳定,比以往更加侧重结构优化。一方面,更多企业开始正常运转,货币政策需要提供更加精准的支持;另一方面,持续的总量政策也容易引起资金空转套利,引发局部房地产市场过热等风险。近年来,在“房住不炒”的导向下,监管部门对银行房地产贷款投放一直有严格监管。央行披露数据显示,2020年末,人民币房地产贷款余额49.58万亿元,同比增长11.7%,比上年末增速低3.1个百分点,连续29个月回落;全年增加5.17万亿元,占同期各项贷款增量的26.1%,比上年全年水平低7.9个百分点。随着中国经济渡过了疫情的冲击,2021年的经济将会企稳反弹,货币水龙头也会有所收紧,资金供给收缩,资金价格将难以继续下行,银行未来将侧重加大对实体经济的信贷支持力度。

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图1 2011-2020年全国房地产贷款增量及占比情况(单位:万亿元)

来源:中国人民银行

【市场层面】

疫情之下,民众产生对“信贷放水”产生担忧, 担心手中的现金相对于资产贬值, 2015-2018房价大涨的情况再现,因而选择楼市作为储藏财富手段。2020年宽松的房地产金融环境一定程度上支持了房地产市场的上扬,多地房价出现上涨。据中原集团研究院数据统计,2020年疫情之下,全年楼市销售不仅没有下滑,反而再创新高,城市间表现的分化亦更加显著。从整体来看,全年一线城市新房销售面积同比大幅增长近 10%,明显超出全国水平。而在城市层面,杭州、南京、成都、深圳等多城的新开楼盘,出现上万购房者摇号的“万人摇”盛况。

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图2 各投资品价格涨幅(2004.05-2020.11)

来源:中原地产研究院

02

政策主要内容

【关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度】

2020年12月31日,央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》,给各大银行划了两条红线,从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行限制。从行业资金的供需两端抓,从而优化金融资源配置,强化对实体经济的金融支持。

第一道红线是“房地产贷款占比”,大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”,大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。

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图3  房地产贷款集中度管理制度

来源:惠州中原战略研究中心根据公开资讯整理

03

政策主要目的

【优化信贷结构  防止房地产泡沫】

房贷新规的出台,主要目的是一方面进一步优化商业银行信贷结构,加大对实体经济支持力度;另一方面为了预防房地产市场的风险冲击金融市场,提前将银行的房地产贷款业务限制在一定规模之内,避免银行贷款过度集中在房地产市场。

通过控制银行涉及房地产房贷的占比,从而影响房企以及购房者两端的银根,进一步使房地产调控更加精准化,防止房地产泡沫的出现,促进房地产市场健康发展。

04

政策主要影响

【对信贷结构而言】

新规对不达标银行设置了较长的过渡期,且比例考核的情况下,仅需房地产贷款投放速率低于总体贷款投放速率,因此更多的是影响银行信贷投放结构。旨在引导银行加大对制造业中长期信贷的投放比例,并强化对地产信贷投放的监管,加强资金支持实体经济,稳定就业。

【对楼市发展而言】

楼市现“过热苗头”,警报需及时拉响。2021年开年至今,全国多个城市都对楼市调控政策进行了升级,包括上海、深圳、广州、合肥、杭州等,本轮调控主要是加大了对炒房行为的打击,并增加对无房家庭的倾斜。总的来说,政策保持“房住不炒”的基调不变,未来将继续加大对各类炒作行为的打击力度,继续审查信贷资金流向和用途,防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域,确保房地产市场的健康发展。

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图4 全国住宅总成交金额中,各项资金来源占比

来源:国家统计局,中国人民银行,中原地产研究院

【对惠州楼市而言】

据惠州中原战略研究数据统计,自2016年起,惠州新房市场已完全打开,并呈现迅速扩张的态势,其中,2020年惠州楼市新建住宅成交1685.45万㎡,同比上升10%,购房需求持续释放,成交量创历史新高。总体来看,从12月开始,惠州各大网点的房贷额度略微收紧,放款时间小幅延长,但并未出现大幅度的利率上浮或停贷局面,整体仍然处于平稳调整阶段。研判后市,银行今年的房贷投放总规模有收紧预期,未来房贷利率存在一定的上调压力。

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图5 2013-2020年惠州市新房住宅年度供求走势

来源:惠州中原战略研究中心

【对开发商的建议】

略。

【对客户的建议】

略。

05

惠州最新房贷调研

根据1月20日公布最新LPR,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65% 。据惠州中原战略研究中心数据调研,截止至1月28日,调查的17家银行中,首套方面,大部分银行的利率在5.3%-6.3%之间,即LPR加65-165个基点;二套方面,大部分银行的利率在5.6-6.9%,即LPR加95-225个基点。

总体来说,变化规律分为三点,

第一,本次银行利率调研较上期(2020年11月)调研上浮20个基点左右

第二,在放贷时间方面,大部分银行的放款时间在3个月以内,放宽周期变化并不显著

第三,对中小型银行的影响较为显著,尤其针对二手房市场。

具体执行情况,不同支行,针对不同楼盘给出的房贷利率政策会有所差异,同时,个人的征信、收入和职业,也会影响银行的房贷利率政策。

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近日,多地的房贷政策出现微妙变化,个人住房贷款也在悄然收紧,部分银行提高房贷并延长放贷时间,部分银行则暂停房贷,主要与2020年12月31日出台的最新房贷政策有关系。

本文从政策出台背景、主要内容、目的及影响等多个维度进行分析,同时对惠州最新房贷利率情况进行调研,研判后市利率走向。

关键字:惠州二手房
  

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